2025다213488 지역주택조합이 조합규약 및 가입계약에서 정한 조합원 자격을 상실한 조합원을 상대로 위약금을 구한 사건

1) 쟁점

실체법적 쟁점

• 동·호수 배정 전에 조합원 자격을 상실한 경우, 이 사건 환불규정상 '조합원분담금 총 약정금'의 해석 방법 (약관 해석 문제)
• 조합설립인가일로부터 3년 이내에 사업계획승인을 받지 못한 경우, 3년 경과 후 조합원 자격을 상실한 조합원의 위약금 지급책임 면제 여부 (손해배상액 예정에서의 귀책사유 문제)

소송법적 쟁점

• 분담금 지급 청구 부분에 관한 상고이유 기재 흠결 여부

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2) 사실관계

• 원고 ○○○ 지역주택조합은 천안시 일원을 사업시행구역으로 하여 주택건설사업(이 사건 사업)을 시행하기 위해 설립된 지역주택조합임
• 피고들은 원고와 이 사건 사업에 따라 신축될 아파트 1세대를 공급받기 위하여 조합원 가입계약(이 사건 조합가입계약)을 각 체결하였고, 동·호수는 주택건설사업계획승인 이후 조합원총회에서 공개추첨으로 배정하기로 정함
• 분담금 총액은 층수(기준층, 3층, 2층, 1층)에 따라 달리 정하였으나, 계약금·중도금 액수는 층수와 무관하게 동일하고 잔금만 차이가 있음
• 이 사건 조합가입계약 제10조 제3항(이 사건 환불규정)은 조합원 자격 상실 또는 탈퇴 시 '조합원분담금 총 약정금의 10%'를 위약금으로 공제한 납입원금만을 환불한다고 정함
• 조합규약 제12조 제4항도 동일 취지로 위약금(조합원분담금 총 약정금의 10%)을 공제한 잔액을 환불한다고 정함
• 원고는 - 2015. 12. 9. 조합설립인가를 받고, - 2024. 4. 9. 주택건설사업계획승인을 받음
• 피고 1 등(피고 1, 2, 7, 9, 11)은 조합설립인가일부터 3년 내에, 분담금 중 계약금 미납분 이행기 도래 전에 조합원 자격을 상실함
• 피고 3 등(피고 3, 4, 5, 8, 10)은 조합설립인가일부터 3년 경과 후에, 분담금 중 계약금 미납분 이행기 도래 전에 조합원 자격을 상실함
• 피고 6은 조합원 자격 상실일이 분담금 이행기 도래 이후임
• 원고는 나머지 피고들에게 위약금 청구, 피고 6에 대하여는 미납 계약금(분담금) 지급 청구를 제기함

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3) 적용법령 및 판례요지

적용법령

조문	요지
민법 제398조 제4항	위약금 약정은 손해배상액의 예정으로 추정
약관의 규제에 관한 법률 (약관규제법)	약관은 공정하고 합리적으로 해석하되, 뜻이 명확하지 않으면 고객에게 유리하게 해석
주택법 제14조의2	조합설립인가일부터 3년까지 사업계획승인을 받지 못한 경우 총회 의결을 거쳐 해산 여부 결정 (2020. 1. 23. 신설)

판례요지

• 약관 해석 법리: 약관은 신의성실의 원칙에 따라 목적·취지를 고려하여 공정하고 합리적으로 해석하되, 개별 당사자의 의도를 참작하지 않고 평균적 고객의 이해가능성을 기준으로 객관적·획일적으로 해석하여야 함. 약관 조항의 문언적 의미뿐 아니라 전체적인 논리적 맥락 속에서의 의미도 고려해야 함. 이를 거친 후에도 약관 조항이 객관적으로 다의적으로 해석되고 각 해석이 합리성이 있는 등 뜻이 명확하지 않은 경우에는 고객에게 유리하게 해석하여야 함 (대법원 2024. 1. 25. 선고 2023다283913 판결 등 참조)

• '조합원분담금 총 약정금'의 해석: 동·호수 배정 전에 위약금 지급 사유가 발생한 경우, 위 약정금은 분담금 총액이 가장 적은 1층의 분담금 총액을 기준으로 산정하는 것이 타당함

  • '총 약정금'은 문언상 이행기 도래 여부와 무관하게 약정을 통해 정한 금액 전체임
  • 계약에서 층수에 따라 분담금 총액을 각각 특정하였으므로 4가지 경우 중 하나임은 평균적 고객도 알 수 있음
  • 이 사건 환불규정은 손해배상의 예정에 해당하는데, 채권자의 실제 손해액 또는 예상 손해액에 미치지 못하거나 채무자에게 심리적 경고를 주기 어려울 정도로 너무 적은 금액으로 해석하면 위약금을 정한 목적·취지에 어긋남
  • 동·호수 배정 전 단계에서 조합원의 분담금 총액은 1층 분담금 총액 이상 기준층 분담금 총액 이하이고, 1층 분담금 총액보다 낮아질 수 없으므로 고객에게 유리하게 1층 분담금 총액을 기준으로 산정하는 것이 합리적임
  • 원심이 '조합원 자격 상실 당시 이미 이행기가 도래한 분담금'으로 해석한 것은 약관 해석 법리 오해임

• 손해배상액 예정에서의 귀책사유: 채무불이행으로 인한 손해배상액의 예정이 있는 경우 채권자는 채무불이행 사실만 증명하면 예정배상액을 청구할 수 있고, 채무자는 귀책사유 없음을 주장·증명함으로써 지급책임을 면할 수 있음 (대법원 2007. 12. 27. 선고 2006다9408 판결 등 참조)

• 조합설립인가 후 3년 경과와 귀책사유: 조합설립인가일부터 3년 내에 사업계획승인을 받지 못한 것만으로는 조합원의 조합원 자격 유지의무 위반에 대한 귀책사유를 부정하기 어려움

  • 지역주택조합 사업은 그 특성상 최초 사업계획 변경이나 사업 지연 등이 어느 정도 예상 가능하고, 이 사건 조합가입계약에서도 이를 감안하여 사업 내용·분담금 납부일정이 추후 변경될 수 있음을 명시하고 각종 인·허가 시기를 특정하지 않음
  • 원고는 주택건설사업계획승인 신청 및 승인을 받는 등 사업이 절차대로 진행 중이고, 사업 무산 우려도 드러나지 않음
  • 지역주택조합은 비법인사단으로 사업의 위험과 결과는 모든 조합원이 부담하여야 하는 측면이 있으므로, 사업이 다소 지연되었다는 이유로 계약 구속력에서 쉽게 벗어나는 것은 바람직하지 않음
  • 주택법 제14조의2는 장시간 사업 지연 시 해산 절차를 마련하여 조합원의 재산권을 보호하기 위한 것이지, 3년 경과 후 조합원의 계약상 책임을 면제하기 위한 것이 아님
  • 원심의 논리대로라면 3년 경과 시점부터 조합원들의 위약금 지급책임이 면제되어 조합원 이탈과 사업 실패를 유발·심화시킬 우려가 있고, 그 피해는 나머지 조합원들에게 귀속됨

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4) 적용 및 결론

쟁점 ① '조합원분담금 총 약정금'의 해석 (피고 1 등에 대한 위약금 청구)

• 법리: 약관은 평균적 고객의 이해가능성을 기준으로 공정·합리적으로 해석하되, 다의적이고 뜻이 명확하지 않으면 고객에게 유리하게 해석하여야 함
• 포섭: 이 사건 환불규정의 '조합원분담금 총 약정금'은 문언상 이행기 도래 여부와 무관한 약정 금액 전체임. 이 사건 조합가입계약은 층수에 따라 분담금 총액을 4가지로 특정하고 있어 총 약정금이 4가지 중 하나임을 평균적 고객도 알 수 있음. 동·호수 배정 전에는 조합원의 분담금 총액이 1층 분담금 총액 이상 기준층 분담금 총액 이하의 범위에서 결정될 것이 예정되어 있고, 1층 분담금 총액보다 낮아질 수 없으므로, 고객인 조합원에게 유리하게 1층 분담금 총액을 기준으로 위약금을 산정하는 것이 합리적임. 원심이 '이행기가 도래한 분담금'으로 해석한 것은 약관 해석 법리 오해임
• 결론: 이 부분 원심 판단 파기 환송

쟁점 ② 조합설립인가 후 3년 경과 후 자격 상실 조합원의 위약금 지급책임 면제 여부 (피고 3 등에 대한 위약금 청구)

• 법리: 손해배상액의 예정이 있는 경우 채무자는 귀책사유 없음을 주장·증명하여야 지급책임을 면할 수 있음
• 포섭: 지역주택조합 사업의 특성상 사업 지연은 어느 정도 예상 가능하고 계약에서도 이를 반영하였음. 원고의 사업은 절차대로 진행 중이고 무산 우려가 없으며, 지역주택조합의 비법인사단적 특성상 사업의 위험과 결과는 전 조합원이 부담하여야 함. 주택법 제14조의2는 해산절차 마련을 위한 규정일 뿐 3년 경과 후 조합원의 계약상 책임을 면제하기 위한 것이 아님. 조합설립인가일부터 3년 내에 사업계획승인을 받지 못한 사정만으로 피고 3 등의 조합원 자격 유지의무 위반에 대한 귀책사유가 없다고 단정할 수 없음
• 결론: 이 부분 원심 판단 파기 환송

쟁점 ③ 피고 6에 대한 분담금 지급 청구 (피고 6의 상고이유)

• 법리: 본문에 명시된 바 없음 (원심 판단을 수긍하는 취지)
• 포섭: 피고 6의 조합원 자격 상실일이 분담금 이행기 도래 이후이므로 분담금 지급의무가 없다고 볼 수 없고, 추가부담금 관련 사기·착오 취소 및 토지소유권 미확보 관련 사기·착오 취소 주장은 모두 배척됨
• 결론: 피고 6의 상고 기각

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참조: 2025다213488